La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre averías que debe asumir el propietario, pequeñas reparaciones a cargo del inquilino y desperfectos causados por un uso indebido. La causa del problema es determinante.

La caldera deja de dar agua caliente, el frigorífico se estropea de repente o aparece una humedad en el techo. Son situaciones que pueden complicar el día a día de quienes viven de alquiler en Madrid y provocar una discusión con el propietario. Sin embargo, saber quién paga las reparaciones de un piso de alquiler no depende únicamente de quién utiliza la vivienda. La legislación establece distintas responsabilidades según el origen de la avería, su gravedad y el deterioro que haya sufrido el elemento afectado.

Quién paga las reparaciones de un piso de alquiler según la ley

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder aumentar el alquiler por ese motivo. Esta obligación comprende las actuaciones indispensables para mantener la casa en condiciones adecuadas, salvo cuando los daños sean imputables al inquilino.

La otra parte de la norma afecta a los pequeños desperfectos. La Comunidad de Madrid explica en su guía sobre el alquiler que las pequeñas reparaciones ocasionadas por el desgaste del uso ordinario corresponden al arrendatario. No obstante, advierte de que los electrodomésticos pueden plantear dudas, porque su antigüedad y el tipo de avería influyen en la responsabilidad. La ley no establece una cantidad fija en euros que permita decidir automáticamente quién debe pagar.

Calderas, frigoríficos, humedades y averías eléctricas que pueden aparecer en casa

Una caldera que deja de funcionar por un fallo importante o por haber agotado su vida útil normalmente requiere la intervención del propietario, especialmente si impide disponer de calefacción o agua caliente. En cambio, las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario pueden corresponder al inquilino, al igual que los daños causados por una utilización incorrecta. Con el frigorífico sucede algo parecido: si estaba incluido en el alquiler y se avería por antigüedad o por un defecto no imputable al usuario, su reparación o sustitución puede corresponder al arrendador. Una bandeja rota por un golpe o un desperfecto provocado por negligencia tiene una consideración diferente.

Las humedades y los problemas eléctricos también exigen identificar su origen. Las filtraciones procedentes de tuberías, cubiertas o instalaciones deterioradas pueden requerir actuaciones del propietario o de la comunidad de vecinos. De hecho, MadridInforma ya explicó cómo reclamar a la comunidad cuando aparecen goteras por defectos en elementos comunes. Del mismo modo, una instalación eléctrica antigua o defectuosa no equivale a un enchufe roto por un golpe. Si el daño procede de un uso negligente del inquilino, este puede tener que asumir el coste.

Qué puede hacer el inquilino si el propietario no arregla la avería

El primer paso es comunicar el problema cuanto antes y dejar constancia por escrito, acompañando fotografías, vídeos o un informe técnico cuando resulte necesario. Es importante explicar cuándo apareció la avería y qué consecuencias está provocando. Esta comunicación también puede evitar problemas de responsabilidad. MadridInforma recogió una resolución de la Audiencia Provincial de Madrid sobre filtraciones en una vivienda alquilada y la importancia de comunicar los desperfectos.

La LAU permite realizar reparaciones urgentes, previa comunicación al arrendador, para evitar daños inminentes o incomodidades graves y reclamar su importe cuando corresponda. Además, el artículo 21.5 vigente contempla un procedimiento específico: ante reparaciones necesarias que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el inquilino puede presentar un requerimiento escrito con un presupuesto razonable. El propietario dispone de 15 días naturales para aceptar el presupuesto, ofrecer otra solución o ejecutar los trabajos. Si no responde o se niega injustificadamente, la norma permite realizar la reparación y descontar su coste acreditado de rentas futuras. No se trata de una autorización general para dejar de pagar el alquiler ante cualquier avería.

El contrato de alquiler, la fianza y las reclamaciones también son importantes

Antes de contratar una reparación, conviene revisar el inventario de la vivienda, las fotografías tomadas al entrar y las condiciones del contrato. Estos documentos ayudan a determinar qué electrodomésticos fueron entregados por el propietario y en qué estado se encontraban. También resultan útiles cuando termina el arrendamiento y aparecen discrepancias sobre los desperfectos. En este sentido, puede consultarse cómo recuperar la fianza del alquiler en Madrid si el propietario se niega a devolverla. El desgaste normal por el paso del tiempo no justifica por sí solo cobrar al inquilino una sustitución completa.

Hay una particularidad adicional: los alquileres temporales sujetos al nuevo régimen introducido el 8 de octubre de 2026 tienen reglas específicas, recogidas en el artículo 21 bis, que atribuye al arrendador también las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario. Los contratos temporales anteriores conservan su régimen previo hasta su finalización, salvo las situaciones de renovación previstas legalmente. Si surge un conflicto, la Comunidad de Madrid recuerda que los organismos de consumo pueden tramitar reclamaciones frente a empresas, mientras que las disputas entre particulares deben resolverse por las vías jurídicas correspondientes.

En cualquier caso, conservar las pruebas y determinar la causa real de la avería es fundamental para exigir que pague quien legalmente corresponda.