La ley permite reclamar el dinero y los intereses cuando transcurre un mes desde la entrega de las llaves. Una reforma de octubre de 2026 refuerza las garantías frente a los descuentos por desperfectos.
Cuando termina un alquiler en Madrid y el propietario no devuelve la fianza, el inquilino puede reclamar el dinero que le corresponda. El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el saldo pendiente genera intereses si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin haberse abonado. Además, desde el 8 de octubre de 2026, una modificación legal exige documentar por escrito el estado de la vivienda al finalizar el contrato, una garantía importante cuando surgen discrepancias por posibles desperfectos.
El propietario tiene un mes para devolver la fianza y después debe abonar intereses
La fianza obligatoria de un alquiler de vivienda equivale a una mensualidad de renta. Según explica la Comunidad de Madrid, el propietario debe devolver el importe que corresponda dentro del mes siguiente a la finalización del contrato y la entrega de las llaves. Si no lo hace, el artículo 36.4 de la LAU establece que el saldo pendiente comenzará a generar el interés legal del dinero.
En 2026, ese interés legal es del 3,25% anual, según la tabla publicada por el Banco de España. No significa que el propietario deba pagar automáticamente un 3,25% adicional por cada mes de retraso. Los intereses se calculan sobre la cantidad que deba devolverse y durante el periodo en que permanezca pendiente, una vez transcurrido el primer mes desde la entrega de las llaves.
Qué desperfectos puede descontar el casero de la fianza del alquiler
El propietario puede descontar cantidades justificadas por daños imputables al inquilino, rentas pendientes o suministros que este estuviera obligado a pagar. Sin embargo, no puede retener toda la fianza simplemente porque quiera pintar el piso o sustituir elementos antiguos. Hay que distinguir los daños causados por un uso indebido del deterioro normal por el paso del tiempo. La LAU también atribuye al inquilino determinadas pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.
La reforma introducida por el Real Decreto-ley 29/2026, vigente desde el 8 de octubre, incorpora una protección relevante. El artículo 36.7 establece que las partes deben firmar un documento que recoja el estado de la vivienda al finalizar el alquiler. Si no se firma ese documento o no se reflejan desperfectos, se presume que la vivienda se entregó en buen estado de conservación, salvo prueba en contrario. Por eso resulta importante guardar fotografías, inventarios y comunicaciones de la entrega. También debe tenerse presente que la fianza no sustituye el último mes de alquiler.
Cómo reclamar la fianza si el propietario no devuelve el dinero
El primer paso es solicitar la devolución directamente al arrendador, preferiblemente por escrito. Si el propietario afirma que existen daños o deudas, el inquilino puede pedir un desglose de las cantidades retenidas y los documentos que las justifiquen. Para respaldar la reclamación, resulta conveniente conservar el contrato, el justificante del pago de la fianza, las fotografías y cualquier prueba que acredite cuándo se entregaron las llaves.
Cuando el propietario no responde o rechaza devolver el dinero, se puede seguir este procedimiento:
- Reunir las pruebas. Contrato, justificante de la fianza, documento de finalización, fotografías, mensajes y recibos.
- Enviar una reclamación fehaciente. Un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo permite acreditar lo reclamado y su recepción.
- Intentar una negociación documentada. La Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, acreditar un intento previo de solución extrajudicial antes de presentar una demanda civil. Una simple exigencia de pago no siempre basta para cumplir este requisito.
- Reclamar judicialmente. Si no se alcanza un acuerdo, puede presentarse una demanda para recuperar la cantidad pendiente y, cuando procedan, los intereses legales.
Las reclamaciones de cantidad de hasta 15.000 euros pueden tramitarse mediante juicio verbal. Cuando la cuantía no supera los 2.000 euros, y el procedimiento se determina por razón de esa cuantía, no es obligatorio acudir con abogado y procurador. Por otra parte, las oficinas de Consumo no tramitan conflictos entre dos particulares. Sí pueden intervenir cuando el arrendador actúa como empresa o profesional y existe una relación de consumo.
La Agencia de Vivienda Social no sustituye al casero en la devolución de la fianza
En la Comunidad de Madrid, el arrendador debe depositar la fianza en la Agencia de Vivienda Social, generalmente dentro de los 30 días hábiles posteriores a la formalización del contrato. Esta obligación administrativa es distinta de la devolución del dinero al inquilino. Cuando termina el alquiler, el propietario puede solicitar a la Agencia el reintegro del depósito mediante el modelo 254, dentro del plazo de cinco años desde la finalización del contrato. Ese plazo no le permite retrasar durante cinco años la devolución al antiguo arrendatario. Madridinforma también explica cómo depositar la fianza del alquiler.
El inquilino puede solicitar a la Agencia de Vivienda Social la acreditación del depósito o presentar una solicitud de denuncia si sospecha que el propietario incumplió esa obligación. Este trámite sirve para verificar el depósito, pero no obliga por sí solo al arrendador a devolverle el dinero. La acreditación también puede ser importante para la deducción autonómica por alquiler. Por tanto, ante una retención injustificada, la reclamación económica debe dirigirse al propietario.
Para conocer otros procedimientos relacionados con la vivienda y los derechos de los ciudadanos, puedes consultar nuestra sección de trámites.
