Los inquilinos de Madrid afrontan novedades sobre la duración de los contratos, las prórrogas y las indemnizaciones. Dos reales decretos leyes introducen cambios, aunque ambos siguen pendientes de convalidación parlamentaria.

La incertidumbre sobre cuánto tiempo se podrá seguir viviendo en una casa de alquiler preocupa a muchas familias madrileñas. Cuando se acerca el vencimiento de un contrato, surgen dudas sobre la renovación, las posibles subidas de precio y los derechos del inquilino. Ahora, dos normas publicadas en octubre modifican parte de estas reglas.

Algunas medidas ya están en vigor, mientras que otras tienen prevista su aplicación a partir del 15 de noviembre de 2026. Sin embargo, hay una circunstancia importante: todavía está pendiente la convalidación de ambos decretos, por lo que conviene distinguir entre los derechos actualmente aplicables y los cambios previstos.

El 15 de noviembre podrían cambiar las prórrogas del alquiler y las indemnizaciones a los inquilinos

El Real Decreto-ley 28/2026, publicado en el BOE, establece una modificación importante del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre. Según el texto, cuando un contrato de vivienda habitual haya alcanzado los cinco años de duración, o siete si el propietario es una persona jurídica, y ninguna de las partes comunique su intención de finalizarlo dentro de los plazos legales, se prorrogaría por periodos sucesivos de cinco o siete años, respectivamente. Además, el propietario tendría que avisar con seis meses de antelación y el inquilino con dos.

Otra novedad relevante es la indemnización prevista cuando el propietario comunique válidamente que no desea continuar con el alquiler. Con carácter general, la compensación se calcularía tomando el mayor de dos importes: doce mensualidades determinadas según el sistema estatal de referencia de precios o una mensualidad por cada año de residencia, con los ajustes correspondientes.

La norma contempla excepciones, como determinados supuestos de necesidad de la vivienda por el propietario o sus familiares. También establece reglas transitorias: los avisos válidos anteriores al 7 de octubre conservarán su eficacia y, cuando falten menos de seis meses para el vencimiento al entrar en vigor la reforma, el propietario podrá preavisar con cuatro meses. Estos cambios todavía no deben considerarse derechos vigentes.

Los contratos de alquiler ya tienen nuevas reglas desde el 8 de octubre

El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor, con carácter general, el 8 de octubre de 2026. Entre sus medidas figura una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual que estuvieran vigentes en esa fecha. Para solicitarla, el inquilino debe encontrarse al corriente del alquiler y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores.

La regulación contempla los contratos cuyo periodo obligatorio termine antes del 31 de diciembre de 2028, además de otros supuestos de finalización de prórrogas. No se concede automáticamente: debe solicitarse y existen excepciones legales. Si entra en vigor el nuevo régimen del Real Decreto-ley 28/2026, ambas modalidades de prórroga deberán coordinarse y no podrán acumularse libremente.

También cambian los alquileres temporales y por habitaciones. Los contratos temporales deben responder a una necesidad real y acreditable, y la causa debe aparecer expresamente en el documento. Como regla general, su duración debe superar los 31 días y no exceder los doce meses, salvo que subsista una causa justificada. Además, se limita la suma de las rentas de las habitaciones de una misma vivienda.

Los contratos temporales anteriores al 8 de octubre conservan un régimen transitorio específico. En materia de garantías, la norma también prohíbe imponer al inquilino seguros de impago y establece límites adicionales. La regulación de la fianza del alquiler continúa siendo una cuestión importante al firmar o finalizar un contrato.

Las subidas del alquiler tienen límites hasta finales de 2027, pero no todos los contratos funcionan igual

Otra fecha que deben tener presente los inquilinos es el 31 de diciembre de 2027. Hasta entonces, el Real Decreto-ley 29/2026 establece una limitación extraordinaria para determinadas actualizaciones anuales de la renta. Cuando no exista un nuevo acuerdo entre propietario e inquilino, el incremento no podrá superar el 2 %, siempre teniendo en cuenta las restantes condiciones legales. Si la renta supera el límite máximo que resulte aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no procederá incremento alguno. En cualquier caso, la actualización exige que exista una cláusula contractual que la permita. Por ello, es conveniente saber con detalle cuándo puede subir el propietario el alquiler y qué límites establece la ley.

Es importante diferenciar estas revisiones anuales del precio inicial de un nuevo contrato. La última resolución trimestral publicada por el Ministerio de Vivienda en el BOE, el 3 de noviembre, no incorpora municipios de la Comunidad de Madrid entre las nuevas zonas tensionadas. Por tanto, los límites específicos ligados a esa declaración no se aplican con carácter general a las nuevas rentas del alquiler libre madrileño. Esto no elimina las demás obligaciones que establece la legislación estatal para propietarios e inquilinos.

Qué deben comprobar ahora los inquilinos de Madrid antes de que venza su contrato

La Comunidad de Madrid, a través de su Portal del Consumidor, advierte expresamente de que las dos normas continúan pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados. Por eso, antes de reclamar una indemnización o dar por segura una nueva prórroga, es necesario comprobar el resultado parlamentario y la normativa efectivamente vigente en cada momento. No debe confundirse esta situación con la derogación de los anteriores decretos de septiembre, es decir, los derechos del alquiler que seguían vigentes tras caer aquellas dos normas.

Para cualquier inquilino que tenga cerca la fecha de renovación, lo aconsejable es revisar cuándo se firmó el contrato, quién figura como propietario, qué duración se pactó, cuándo termina el periodo vigente y si existe alguna comunicación formal de no renovación. También conviene conservar los justificantes de pago y realizar las solicitudes de prórroga mediante un sistema que permita acreditar su recepción.

El 15 de noviembre es la próxima fecha normativa que debe vigilarse, pero su alcance definitivo dependerá de la situación parlamentaria y de las disposiciones transitorias aplicables a cada contrato.