Tras la manifestación del 3 de octubre, los inquilinos afrontan un escenario distinto al anunciado días antes. Madrid no tiene zonas tensionadas publicadas y el último IRAV disponible se sitúa en el 2,47%.

La manifestación por la vivienda celebrada en Madrid el 3 de octubre, que la Delegación del Gobierno cifró en unas 70.000 personas, llegó apenas un día después de un cambio normativo relevante. El Congreso derogó el 2 de octubre los dos reales decretos aprobados esa misma semana en materia de vivienda y alquiler. Esto obliga a separar las medidas anunciadas durante esos días de los derechos que un inquilino puede ejercer a 6 de octubre de 2026. Las resoluciones publicadas en el BOE confirman la derogación de ambos textos.

Los dos decretos de septiembre ya no forman parte de las reglas del alquiler

El Real Decreto-ley 26/2026, publicado el 30 de septiembre, entró en vigor el 1 de octubre. El Congreso acordó su derogación al día siguiente y dejó sin efecto las modificaciones que había introducido en distintas normas. Lo mismo ocurrió con el Real Decreto-ley 27/2026, que modificaba el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para reforzar la estabilidad de los contratos.

Esto afecta a cambios que llegaron a aparecer durante unas horas en la legislación consolidada, incluidos los relativos a alquileres temporales, garantías, actualización de rentas o nuevas prórrogas. El propio texto vigente de la LAU identifica ahora varios de esos preceptos como «sin efecto». Por ello, un inquilino no debería basar una reclamación actual en aquellas modificaciones. Para cuestiones como la fianza del alquiler, hay que acudir otra vez al texto legal consolidado después de la derogación.

La subida anual necesita una cláusula y el IRAV no se aplica a todos los contratos

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente establece que la renta solo puede actualizarse cuando se cumple cada año de contrato y según lo pactado entre las partes. Si el contrato no contiene un pacto expreso de actualización, no procede aplicar una subida anual. Además, la nueva renta solo puede exigirse desde el mes siguiente a la comunicación por escrito, en la que debe indicarse el porcentaje aplicado.

Para los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, el Instituto Nacional de Estadística señala que la revisión se realiza tomando como referencia el IRAV. El último dato disponible a 6 de octubre es el de agosto de 2026, con una variación anual del 2,47%, publicado el 15 de septiembre. El INE tiene prevista la publicación del dato de septiembre el 14 de octubre. Los contratos anteriores a la Ley de Vivienda conservan, con carácter general, el régimen jurídico que tenían cuando se celebraron, por lo que la fecha y la cláusula concreta del contrato siguen siendo determinantes.

Madrid no tiene zonas tensionadas publicadas y el tope al nuevo contrato no se aplica

La Ley de Vivienda permite limitar la renta inicial de determinados contratos situados en zonas de mercado residencial tensionado. Para activar esas medidas se necesita una declaración de la administración competente y su incorporación a las resoluciones trimestrales que publica el Ministerio de Vivienda. A 6 de octubre de 2026, la Comunidad de Madrid no figura entre las zonas publicadas. La última resolución disponible, correspondiente al segundo trimestre de 2026, incorporó nuevos ámbitos de Asturias, pero ninguno madrileño.

Esto significa que el límite específico de las zonas tensionadas no puede aplicarse actualmente a un nuevo alquiler de vivienda libre en Madrid. La LAU establece como regla general que la renta inicial es la que acuerden las partes. Sí continúan vigentes las duraciones mínimas y prórrogas correspondientes según la fecha del contrato. En el régimen actual, son cinco años si el propietario es persona física y siete si es persona jurídica. Si ninguna parte comunica en plazo que no quiere renovar, pueden añadirse prórrogas anuales hasta un máximo de tres años.

La Ley de Vivienda introdujo además una prórroga extraordinaria máxima de un año para determinados inquilinos que acrediten vulnerabilidad social y económica mediante informe o certificado de servicios sociales. Cuando el arrendador sea gran tenedor, la solicitud debe aceptarse salvo que se haya firmado un nuevo contrato. La definición general considera gran tenedor a quien posee más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 metros cuadrados residenciales, excluidos garajes y trasteros. Esta protección debe valorarse atendiendo también a la fecha del contrato.

Qué puede hacer hoy un inquilino de Madrid ante una subida o un nuevo contrato

Un arrendatario puede comprobar varios puntos antes de aceptar una subida, una renovación o los gastos reclamados al firmar. También resulta importante conservar el contrato y cualquier comunicación escrita del propietario. Las principales comprobaciones son:

• Revisar la fecha y la cláusula de actualización. Sin pacto expreso de actualización no puede aplicarse automáticamente una subida anual.
• Comprobar el índice correcto. Para contratos posteriores al 26 de mayo de 2023, el INE indica que la revisión se basa en el IRAV. El último publicado es del 2,47%.
• Exigir la comunicación de la actualización. La renta actualizada se cobra desde el mes posterior a su notificación escrita y debe indicarse el porcentaje aplicado.
• No asumir los gastos de agencia en un contrato nuevo. La LAU establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corresponden al arrendador. Tampoco se puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
• Comprobar la fianza. En una vivienda corresponde una mensualidad. En contratos de hasta cinco años, o siete si el propietario es una empresa, la garantía adicional no puede superar otras dos mensualidades. En Madrid, el arrendador debe depositar la fianza en la Agencia de Vivienda Social dentro del plazo establecido de 30 días hábiles.
• Solicitar la acreditación del depósito. La Comunidad de Madrid permite al propio inquilino pedir o denunciar la acreditación de que su fianza ha sido depositada. El procedimiento está abierto permanentemente y no exige tasas.

Al terminar el alquiler, el saldo de la fianza pendiente genera interés legal cuando ha transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin devolución. La fianza tampoco sustituye automáticamente a la última mensualidad, una cuestión que ya hemos abordado al explicar el último mes de alquiler.

Por otra parte, si el propietario pretende finalizar el contrato, también resulta necesario comprobar la duración, los plazos de preaviso y, cuando corresponda, las condiciones para recuperar la vivienda alquilada.