La Ley de Propiedad Horizontal establece cuándo es obligatorio pagar una derrama en Madrid, qué mayorías se necesitan para aprobar las obras y cómo pueden reclamar los propietarios que no están de acuerdo.

Tu comunidad de vecinos aprueba una derrama de 1.500 euros para arreglar la fachada, renovar el portal o instalar un ascensor. Has votado en contra y consideras que el gasto es excesivo, pero el administrador te comunica que debes pagar igualmente. ¿Puede hacerlo? La respuesta depende del tipo de obra y de cómo se haya aprobado. La Ley de Propiedad Horizontal permite exigir determinadas derramas incluso a quienes se opusieron, aunque también contempla excepciones y plazos para impugnar los acuerdos.

Qué derramas son obligatorias para los propietarios de Madrid

No todas las obras necesitan el respaldo de la mayoría de los vecinos. El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en el BOE, establece que los trabajos necesarios para conservar el edificio y garantizar su seguridad, habitabilidad y accesibilidad tienen carácter obligatorio. Esto incluye reparaciones de cubiertas, fachadas deterioradas, bajantes o instalaciones comunes que presenten deficiencias. En estos casos, la comunidad puede exigir las aportaciones necesarias aunque algunos propietarios hayan votado en contra. La junta debe organizar el reparto de los gastos y los plazos de pago, pero la obligación de conservar el inmueble no depende de una votación favorable.

En Madrid, esta situación puede producirse tras una inspección técnica desfavorable. El Ayuntamiento de Madrid explica que los edificios deben presentar su primera Inspección Técnica de Edificios en el año siguiente al que cumplen 30 años, con revisiones posteriores cada diez años. Si se detectan problemas que requieren reparación, la comunidad tendrá que adoptar las medidas correspondientes. Incluso puede ser necesario acceder a alguna vivienda para intervenir en instalaciones comunes, una obligación que también recoge la ley y que MadridInforma explicó al abordar cuándo una comunidad de vecinos puede solicitar la entrada en un piso para efectuar reparaciones.

Qué mayoría necesita una comunidad para aprobar una derrama

La mayoría exigida depende de la actuación. Cuando se pretende instalar un ascensor o eliminar barreras arquitectónicas mediante un acuerdo comunitario, el artículo 17.2 exige el voto favorable de la mayoría de propietarios que represente también la mayoría de las cuotas de participación. Si se cumplen esas condiciones, todos deben contribuir al gasto, aunque hayan votado en contra. Además, determinadas obras de accesibilidad pueden resultar obligatorias sin acuerdo previo. Como ya informó MadridInforma, una comunidad puede verse obligada a instalar un ascensor pese a la oposición de los vecinos. La reforma legal que entró en vigor en octubre de 2026 contempla, entre otros supuestos, la obligatoriedad de determinadas actuaciones cuando las ayudas efectivamente concedidas alcanzan el 70% de su coste.

Las reglas cambian cuando se trata de mejoras voluntarias. El artículo 17.4 exige el respaldo de tres quintas partes del total de propietarios y de las cuotas de participación para determinadas innovaciones que no son necesarias para conservar o hacer accesible el edificio. Otras instalaciones tienen reglas particulares. Por ejemplo, determinadas infraestructuras de telecomunicaciones o energías renovables pueden aprobarse con un tercio de propietarios y cuotas, pero su coste inicial no puede repercutirse a quienes no hayan votado expresamente a favor. Por tanto, antes de aceptar una derrama, conviene comprobar qué se ha aprobado, cuál era la mayoría necesaria y cómo se han contabilizado los votos.

Cuándo puedes negarte a pagar una derrama aprobada por los vecinos

La ley contempla una excepción para las mejoras que no sean necesarias. Si una innovación voluntaria se aprueba con la mayoría exigida y la parte que corresponde pagar al propietario supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, quien haya votado en contra puede quedar exento. Por ejemplo, un vecino que paga 70 euros mensuales tendría como referencia 210 euros. Si su aportación para una mejora no exigible fuera de 500 euros, podría acogerse a esa excepción si se cumplen los requisitos legales. Esta posibilidad, que MadridInforma ya analizó al explicar los casos en los que un vecino puede negarse a pagar una derrama, no sirve para evitar gastos de conservación obligatorios.

También importa cómo se distribuye el coste. Los propietarios contribuyen, por regla general, según su cuota de participación o conforme al sistema de reparto válidamente establecido. Por eso, una vivienda grande puede tener que aportar más que otra pequeña, aunque ambas pertenezcan al mismo edificio. Antes de pagar, es recomendable revisar los estatutos, el presupuesto y el acuerdo de la junta. Además, si la vivienda se vende después de aprobar una derrama para mejoras, el artículo 17.11 determina que las cantidades corresponden a quien sea propietario cuando resulten exigibles, sin perjuicio de los pactos que puedan existir entre comprador y vendedor.

Cómo impugnar una derrama y qué plazo tienes para reclamar

Un propietario puede impugnar judicialmente un acuerdo cuando sea contrario a la ley o a los estatutos, perjudique gravemente a la comunidad en beneficio de determinados vecinos o le cause un perjuicio grave que no tenga obligación jurídica de soportar, entre otros supuestos previstos en el artículo 18. El plazo general para impugnar es de tres meses, aunque se amplía a un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Para los propietarios ausentes, el plazo comienza a contar desde la comunicación del acuerdo. Además, en determinados supuestos, quienes no acudieron a la junta disponen de 30 días naturales para comunicar por escrito su discrepancia y evitar que su silencio se compute como voto favorable. Ese trámite no sustituye a la impugnación judicial.

Antes de acudir a los tribunales, es conveniente solicitar el acta de la reunión, comprobar la convocatoria, revisar los coeficientes aplicados y pedir una explicación detallada del presupuesto. Para impugnar, el propietario debe cumplir los requisitos legales de legitimación y estar al corriente de sus deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente, salvo la excepción relativa a determinados acuerdos sobre cuotas de participación. Presentar una demanda tampoco paraliza automáticamente la derrama, salvo que el juez acuerde su suspensión cautelar.

Por eso, dejar de pagar sin comprobar previamente las obligaciones legales puede terminar en una reclamación judicial de la deuda, con los intereses y gastos que correspondan.