La Comunidad de Madrid prepara nuevos incentivos fiscales para facilitar el acceso a la vivienda a los menores de 40 años, con diferencias importantes según se compre un inmueble nuevo o de segunda mano.
Comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid podría tener una factura fiscal menor desde 2027 para los jóvenes que todavía no hayan cumplido 40 años. La Comunidad anunció el 5 de octubre dos rebajas: un ITP del 4% para determinadas compras de segunda mano y un AJD del 0,4% para obra nueva. El Gobierno regional calcula un ahorro conjunto de 116 millones de euros anuales, aunque las medidas todavía deben incorporarse a los Presupuestos de 2027.
Quién podría pagar solo un 4% de ITP al comprar una vivienda en Madrid
Los requisitos conocidos hasta ahora son claros en tres puntos. El comprador deberá ser menor de 40 años, el inmueble de segunda mano tendrá que convertirse en su vivienda habitual y su valor no podrá superar los 450.000 euros. La información publicada todavía no fija límites de ingresos ni señala que tenga que ser la primera vivienda del comprador. Por eso, no deben trasladarse automáticamente las condiciones del programa Mi Primera Vivienda a esta nueva ventaja fiscal.
Actualmente, la vivienda usada tributa en Madrid al 6% por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, modalidad integrada en el ITPAJD. Existe además una bonificación del 10% de la cuota para la vivienda habitual cuyo valor no supere 250.000 euros. El tipo del 4% ya se aplica, con sus propios requisitos, a las familias numerosas. La futura norma tendrá que aclarar cómo encaja la nueva reducción para jóvenes con las ventajas que ya existen.
Segunda mano y obra nueva no pagan lo mismo: ITP frente a AJD
La rebaja del 4% afecta a la vivienda usada. Cuando se compra una vivienda de segunda mano, el adquirente paga ITP en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. La situación cambia con una vivienda nueva comprada al promotor. Esa operación está sujeta normalmente a IVA y también puede quedar gravada por Actos Jurídicos Documentados.
En Madrid, las viviendas libres de nueva construcción de más de 180.000 euros soportan actualmente un AJD del 0,75%. Entre 120.000 y 180.000 euros, el tipo es del 0,5%, mientras que hasta 120.000 euros es del 0,4%. La rebaja anunciada para jóvenes llevaría al 0,4% las adquisiciones a las que ahora se aplica el 0,75%. Esto no elimina el IVA, que continúa siendo del 10% con carácter general para una vivienda nueva.
Cuánto se ahorraría en pisos de 200.000, 250.000 y 300.000 euros
Los siguientes cálculos muestran la reducción directa de tipos anunciada. Se supone que el importe utilizado como base imponible coincide con el precio indicado. En obra nueva, los tres ejemplos superan 180.000 euros y, por tanto, se compara el AJD actual del 0,75% con el futuro 0,4%.
| Precio de la vivienda | Segunda mano, ITP 6% → 4% | Obra nueva, AJD 0,75% → 0,4% |
|---|---|---|
| 200.000 € | 12.000 € → 8.000 €. Ahorro: 4.000 € | 1.500 € → 800 €. Ahorro: 700 € |
| 250.000 € | 15.000 € → 10.000 €. Ahorro: 5.000 € | 1.875 € → 1.000 €. Ahorro: 875 € |
| 300.000 € | 18.000 € → 12.000 €. Ahorro: 6.000 € | 2.250 € → 1.200 €. Ahorro: 1.050 € |
Hay una precisión importante en los dos primeros ejemplos. Una vivienda habitual de hasta 250.000 euros puede acogerse actualmente a una bonificación del 10% de la cuota de ITP. Así, sobre 200.000 euros se podrían pagar hoy 10.800 euros y sobre 250.000, 13.500 euros. Si esa bonificación resultara incompatible con el nuevo tipo del 4%, el ahorro adicional sería de 2.800 y 3.500 euros, respectivamente. La futura ley deberá aclarar esta compatibilidad. Además, en segunda mano, la base imponible puede venir determinada por el valor de referencia si este supera al valor declarado.
Qué falta por concretar antes de aplicar las nuevas rebajas
Las dos medidas fueron anunciadas el 5 de octubre y se incorporarán a los Presupuestos de la Comunidad de Madrid para 2027. El Ejecutivo regional prevé aprobar durante octubre el proyecto de ley presupuestaria. Para el ITP calcula unos 40.000 beneficiarios y 114 millones de ahorro anual, con una media aproximada de 2.850 euros. Para el AJD estima otros 4.200 jóvenes y 2,1 millones de ahorro.
Hasta que se conozca la redacción normativa, quedan cuestiones por cerrar. Entre ellas están la fecha exacta para comprobar la edad, las compras con varios propietarios, la compatibilidad con otras bonificaciones y el tratamiento concreto del límite de 450.000 euros. Tampoco se ha detallado un máximo de precio para la rebaja del AJD. Se trata además de una medida diferente de los cambios en los avales para comprar vivienda.
La información primaria del anuncio de la presidenta Ayuso puede consultarse en la web de la Comunidad de Madrid.
