La nueva regulación de las viviendas de uso turístico en Madrid establece diferentes condiciones según la ubicación del inmueble y el tipo de edificio.
El mapa de los pisos turísticos en Madrid cambió con el Plan RESIDE. La modificación del Plan General fue aprobada definitivamente el 27 de agosto de 2025 y su normativa se publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid del 22 de septiembre. La regulación establece importantes diferencias entre el centro histórico y el resto de la capital, por lo que la posibilidad de abrir una nueva vivienda de uso turístico depende directamente de dónde se encuentre el inmueble.
El Plan RESIDE divide Madrid en dos zonas con reglas diferentes
La frontera determinante es el APE 00.01 Centro Histórico, un perímetro urbanístico que comprende todo el distrito Centro y alcanza zonas de Chamberí, Salamanca, Retiro, Arganzuela, Moncloa-Aravaca y Chamartín. Su delimitación discurre por vías como Reina Victoria, Cuatro Caminos, Raimundo Fernández Villaverde, Joaquín Costa, Francisco Silvela, Doctor Esquerdo, Legazpi, Madrid Río, Cuesta de San Vicente, Isaac Peral y Guzmán el Bueno.
Dentro de este ámbito, una vivienda de uso turístico no puede implantarse de forma dispersa en un edificio residencial, tampoco cuando se encuentre en planta baja. Esto afecta especialmente a quienes pretendan transformar una vivienda o local concreto en alojamiento turístico manteniendo el resto del inmueble destinado a residentes. La normativa contempla otros supuestos de hospedaje en edificios no residenciales y determinadas operaciones sobre edificios completos, sujetos a las condiciones urbanísticas correspondientes.
Los distritos y barrios de Madrid donde existen mayores restricciones
Centro es el caso más claro. Sus seis barrios, Palacio, Embajadores, Cortes, Justicia, Universidad y Sol, se encuentran dentro del ámbito sometido a las mayores restricciones. En Chamberí, el APE alcanza Gaztambide, Arapiles, Trafalgar, Almagro, Ríos Rosas y Vallehermoso. En las fincas incluidas en este perímetro no se permite implantar una nueva VUT dispersa dentro de un edificio residencial.
La situación requiere más precisión en Salamanca, Retiro, Arganzuela, Moncloa-Aravaca y Chamartín, porque el límite urbanístico puede atravesar los propios barrios. En Salamanca afecta principalmente a zonas de Recoletos, Goya, Lista y Castellana; en Retiro, a áreas de Pacífico, Ibiza, Jerónimos y Niño Jesús; y en Arganzuela alcanza total o parcialmente Imperial, Acacias, Chopera, Delicias, Palos de Moguer y Atocha. En Moncloa-Aravaca afecta especialmente a Argüelles y determinados sectores próximos, mientras que en Chamartín alcanza parte del entorno de El Viso. Por este motivo, conocer el barrio no siempre basta para determinar si una finca admite una nueva vivienda turística.
Dónde todavía se pueden abrir pisos turísticos en Madrid
Fuera del APE 00.01 existe mayor margen para implantar viviendas de uso turístico. Entre los distritos exteriores se encuentran Tetuán, Fuencarral-El Pardo, Latina, Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas, Moratalaz, Ciudad Lineal, Hortaleza, Villaverde, Villa de Vallecas, Vicálvaro, San Blas-Canillejas y Barajas, además de las zonas de los distritos parcialmente afectados que queden fuera del perímetro. Esto no significa que cualquier piso pueda comenzar a funcionar como alojamiento turístico, ya que la compatibilidad depende de la norma zonal y de las características concretas del inmueble.
Cuando el hospedaje pretende instalarse dentro de un edificio residencial situado fuera del centro histórico, el Plan RESIDE mantiene determinados supuestos en las plantas admitidas por la normativa y exige acceso independiente desde el exterior, sin utilizar los elementos comunes de circulación del edificio residencial. También existen restricciones para proteger el comercio en determinados ejes. Por ello, estar fuera del APE 00.01 no garantiza por sí mismo que una vivienda pueda obtener autorización.
A las restricciones urbanísticas se añaden las facultades que tienen las comunidades de propietarios respecto a las viviendas destinadas al alquiler turístico. También existen casos en los que los tribunales han respaldado la clausura de pisos turísticos por las molestias ocasionadas a otros residentes.
La licencia municipal no es el único requisito para abrir una VUT
Superar las limitaciones urbanísticas del Plan RESIDE es solamente una parte del procedimiento. La Comunidad de Madrid exige para las viviendas de uso turístico la correspondiente declaración responsable y el cumplimiento de los requisitos autonómicos, entre ellos el certificado de idoneidad CIVUT y el seguro de responsabilidad civil. A ello se añade la autorización urbanística municipal que resulte exigible.
Los propietarios también deben comprobar las condiciones de la comunidad de vecinos y las obligaciones estatales aplicables a los alquileres de corta duración. Las administraciones mantienen además controles sobre su comercialización en internet, como muestran las actuaciones dirigidas a retirar anuncios de pisos turísticos que incumplen los requisitos establecidos.
Para saber si se puede abrir un piso turístico en Madrid, hay que comprobar primero si la dirección se encuentra dentro o fuera del APE 00.01. Después deben analizarse la norma zonal, la planta, el acceso independiente, las posibles restricciones comerciales y los restantes requisitos administrativos y de propiedad horizontal aplicables al inmueble.
