El Ayuntamiento solo ha recibido 51 solicitudes para implantar viviendas de uso turístico en 2026. El Plan RESIDE prohíbe las VUT dispersas en edificios residenciales del centro histórico y limita su apertura en el resto de Madrid.
Abrir un piso turístico en Madrid se ha complicado de manera considerable. El Ayuntamiento recibió 289 solicitudes de licencia para viviendas de uso turístico en 2024, frente a 167 en 2025, un 42% menos. En lo que va de 2026 apenas se han presentado 51. El descenso coincide con la aplicación del Plan RESIDE, en vigor desde septiembre de 2025, que limita las nuevas VUT en edificios residenciales y establece importantes diferencias según la zona de Madrid en la que se encuentre el inmueble.
Dentro del centro histórico no se permiten pisos turísticos sueltos en edificios residenciales
El Plan RESIDE divide Madrid en dos grandes ámbitos. El más restrictivo es el denominado centro histórico. Dentro de este perímetro no pueden concederse nuevas licencias para pisos turísticos dispersos en un edificio residencial, ni siquiera cuando la vivienda se encuentra en planta baja y dispone de acceso independiente.
Este ámbito es mucho más amplio que el distrito de Centro. Su perímetro llega hasta zonas delimitadas por vías como Reina Victoria, Cuatro Caminos, Raimundo Fernández Villaverde, Joaquín Costa, Manuel Becerra, Doctor Esquerdo, Méndez Álvaro, Legazpi, Madrid Río, Marqués de Vadillo, Puente de Segovia, Moncloa y Guzmán el Bueno. El Ayuntamiento publica la relación completa de calles que forman esa delimitación.
La prohibición afecta a la VUT individual que pretende convivir con viviendas habituales dentro de la misma finca. Sí pueden admitirse alojamientos turísticos en edificios que no tengan uso residencial. Además, existe una excepción para determinados edificios residenciales catalogados situados en calles no terciarizadas: pueden destinarse íntegramente al uso turístico durante 15 años si la licencia está vinculada a su rehabilitación y restauración. Transcurrido ese periodo, deben recuperar el uso residencial.
Esta regulación se suma a otras medidas adoptadas sobre los anuncios de pisos turísticos y su legalidad. Para un propietario, por tanto, que un inmueble se encuentre simplemente en el centro de Madrid no es suficiente para saber si puede obtener autorización: hay que comprobar primero si está dentro del perímetro específico del Plan RESIDE y cuál es el uso urbanístico del edificio.
Fuera del centro histórico sí puede autorizarse una VUT, pero con acceso independiente
La regulación cambia fuera de ese perímetro. El Ayuntamiento permite allí tanto establecimientos turísticos que ocupen edificios completos como viviendas turísticas individuales dentro de inmuebles donde continúan residiendo vecinos. Para estas últimas se impone una condición decisiva: deben encontrarse en planta baja o primera planta y disponer de acceso independiente
Por tanto, una vivienda situada en una segunda, tercera o cuarta planta de un bloque residencial fuera del centro histórico no cumple esta condición para implantarse como VUT dispersa. Tampoco basta con estar en una planta admitida si el acceso obliga a compartir el portal y los elementos de entrada utilizados por los residentes.
| Situación del inmueble | ¿Puede obtener licencia como nueva VUT? |
|---|---|
| Vivienda individual en edificio residencial dentro del centro histórico | No |
| Planta baja individual dentro del centro histórico | No, aunque tenga acceso independiente. |
| Edificio no residencial dentro del centro histórico | Sí, sujeto al resto de condiciones urbanísticas. |
| Determinado edificio residencial catalogado dentro del centro histórico | Puede admitirse el edificio completo durante 15 años, ligado a rehabilitación. |
| Vivienda dispersa fuera del centro histórico en planta baja o primera | Sí, si tiene acceso independiente y cumple el resto de requisitos. |
| Vivienda dispersa fuera del centro histórico por encima de primera planta | No bajo esta modalidad. |
| Edificio completo fuera del centro histórico | Puede admitirse, sujeto a las condiciones urbanísticas aplicables. |
También existen limitaciones destinadas a proteger el comercio. Dentro del centro histórico no se autoriza convertir locales comerciales en pisos turísticos. Fuera de él, determinadas vías terciarizadas cuentan igualmente con restricciones para transformar locales en viviendas o VUT.
Las solicitudes han pasado de 289 en 2024 a solo 51 en 2026
El endurecimiento de las condiciones coincide con una caída pronunciada de las solicitudes municipales. En 2024 hubo 289 peticiones para implantar una vivienda de uso turístico. La cifra descendió hasta 167 en 2025 y, hasta el 29 de septiembre de 2026, se habían registrado solamente 51. La reducción del 42% anunciada por el Ayuntamiento corresponde a la comparación entre 2024 y 2025, no a la caída acumulada de 2026.
También se han reducido las denuncias. Entre septiembre de 2025 y junio de 2026 se registraron 765, frente a las 1.561 contabilizadas entre septiembre de 2024 y junio de 2025, un descenso del 51%. El Ayuntamiento atribuye esta evolución al Plan RESIDE y al refuerzo de la inspección urbanística. Esta valoración corresponde al propio Consistorio.
El censo empleado por el Ayuntamiento, elaborado a partir de datos del INE, refleja asimismo una reducción de las viviendas turísticas anunciadas en las principales plataformas. Madrid pasó de 22.435 en agosto de 2024 a 13.431 en mayo de 2026, 9.004 menos y una caída del 40%.
El cambio se produce mientras la vivienda continúa siendo uno de los principales focos de presión económica en la capital, con cuestiones como el precio de las habitaciones en Madrid o la ampliación del parque municipal de alquiler asequible.
Qué debe comprobar un propietario antes de solicitar la licencia
La ubicación exacta resulta determinante para saber si una nueva VUT tiene encaje urbanístico. El primer paso es comprobar si la finca se encuentra dentro o fuera del perímetro del centro histórico definido por RESIDE. Después hay que identificar el uso del edificio, la planta del inmueble y, cuando se encuentra fuera de ese ámbito, si cuenta con un acceso independiente que cumpla las exigencias municipales.
La existencia de una vivienda anunciada anteriormente como alojamiento turístico tampoco demuestra que pueda obtener hoy una nueva licencia. El Plan RESIDE modificó las condiciones de implantación desde septiembre de 2025 y el Ayuntamiento mantiene actuaciones de inspección contra las viviendas que operan sin autorización urbanística.
